Milloin kuntokartoitus on pakollinen asunto-osakeyhtiölain mukaan?

Asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan velvoita taloyhtiöitä teettämään kuntokartoitusta, mutta se edellyttää kunnossapitotarveselvityksen laatimista. Kuntokartoitus on kuitenkin usein suositeltava työkalu kunnossapitotarveselvityksen tueksi, erityisesti kun taloyhtiössä suunnitellaan laajempia korjaushankkeita. Tässä artikkelissa käsittelemme kuntokartoituksen ja kunnossapitotarveselvityksen lakisääteisiä vaatimuksia, eroja ja hyötyjä taloyhtiön kunnossapidon suunnittelussa.

Milloin kuntokartoitus on pakollinen asunto-osakeyhtiölain mukaan?

Asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan määrää kuntokartoitusta pakolliseksi missään tilanteessa. Sen sijaan laki velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään vuosittain yhtiökokouksessa kunnossapitotarveselvityksen, joka on kevyempi selvitys kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Kuntokartoitus on kuitenkin suositeltavaa tehdä, kun:

• Suunnitellaan mittavaa korjaushanketta, kuten putki- tai sähköremonttia
• Kiinteistössä ilmenee rakenteellisia ongelmia tai vaurioita
• Taloyhtiö haluaa tarkemman käsityksen rakennuksen teknisestä kunnosta
• Kunnossapitotarveselvityksen laatimisen tueksi tarvitaan yksityiskohtaisempaa tietoa
• Halutaan laatia pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS)

Vaikka kuntokartoitus ei ole lakisääteinen velvoite, se on taloyhtiön edun mukainen työkalu, joka auttaa ennakoimaan tulevia korjaustarpeita ja suunnittelemaan kiinteistön ylläpitoa järkevästi ja kustannustehokkaasti.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo kunnossapitotarveselvityksestä?

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys taloyhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavien viiden vuoden aikana. Tämä selvitys on pakollinen ja se on esitettävä vuosittain. Laki määrittelee kunnossapitotarveselvityksen sisällölle seuraavat vaatimukset:

• Selvityksen tulee kattaa seuraavat viisi vuotta
• Sen täytyy olla kirjallinen
• Selvityksessä on huomioitava kunnossapitotarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin
• Selvitys on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa

Laki ei määrittele tarkemmin, miten perusteellinen kunnossapitotarveselvityksen tulisi olla tai kenen sen pitäisi laatia. Hallitus voi tehdä selvityksen itse tai teettää sen ammattilaisella. Hyvin toteutettu kunnossapitotarveselvitys on kuitenkin tärkeä työkalu taloyhtiön kunnossapidon suunnittelussa ja budjetoinnissa.

Miten kuntokartoitus eroaa kunnossapitotarveselvityksestä?

Kuntokartoitus ja kunnossapitotarveselvitys eroavat toisistaan merkittävästi laajuudeltaan ja toteutustavaltaan:

Kuntokartoitus	Kunnossapitotarveselvitys
Yksityiskohtainen tekninen tutkimus rakennuksen kunnosta	Yleisluontoinen selvitys tulevista korjaustarpeista
Toteutetaan yleensä ammattilaisen toimesta	Voidaan toteuttaa hallituksen toimesta tai ammattilaisen avulla
Sisältää usein rakenteiden avaamista ja teknisiä mittauksia	Perustuu usein visuaaliseen tarkastukseen ja dokumenttien läpikäyntiin
Ei lakisääteinen, mutta suositeltava	Lakisääteinen, esitettävä vuosittain yhtiökokouksessa
Luo pohjan tarkemmalle PTS-suunnitelmalle	Kattaa seuraavat viisi vuotta

Kuntokartoitus kannattaa teettää kunnossapitotarveselvityksen tueksi erityisesti seuraavissa tilanteissa:

• Kun rakennuksessa epäillään piileviä ongelmia, kuten kosteusvaurioita
• Ennen suuria korjaushankkeita, kuten linjasaneerausta
• Kun taloyhtiön rakennukset alkavat olla elinkaarensa siinä vaiheessa, että peruskorjausten tarve lisääntyy
• Kun halutaan laatia tarkka ja realistinen pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma

Yhdessä nämä kaksi työkalua muodostavat tehokkaan perustan taloyhtiön kiinteistön kunnossapidon suunnittelulle.

Kuka voi tehdä taloyhtiön kuntokartoituksen?

Taloyhtiön kuntokartoituksen tekijältä ei ole laissa määritelty virallisia pätevyysvaatimuksia, mutta kuntokartoitus kannattaa aina teettää pätevällä ammattilaisella. Sopivia ammattilaisia kuntokartoituksen tekemiseen ovat:

• Rakennusinsinöörit, erityisesti kuntotutkimuksiin erikoistuneet
• Rakennustekniikan ammattilaiset, joilla on kokemusta kiinteistöjen kuntotutkimuksista
• FISE-pätevöityneet kuntotutkijat
• Talotekniikan asiantuntijat (LVI- ja sähköjärjestelmien osalta)
• Rakennusterveysasiantuntijat (erityisesti sisäilmaongelmien tutkimisessa)

Kuntokartoituksen tekijän valinnassa kannattaa kiinnittää huomiota ammattilaisen kokemukseen vastaavista kiinteistöistä ja referensseihin. Kuntokartoituksen luotettavuus ja hyödyllisyys riippuvat merkittävästi tekijän ammattitaidosta. Spigot tarjoaa taloyhtiöille ammattitaitoisia kuntokartoituspalveluita, joiden avulla saadaan kattava kuva kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista erityisesti talotekniikan osalta.

Mitä seurauksia voi olla, jos kuntokartoitusta ei tehdä?

Vaikka kuntokartoitus ei ole lakisääteinen velvoite, sen tekemättä jättämisellä voi olla merkittäviä seurauksia taloyhtiölle:

1. Yllättävät korjaustarpeet ja kustannukset – Piilevät ongelmat voivat jäädä huomaamatta ja johtaa äkillisiin, kalliisiin korjaustarpeisiin
2. Hallituksen vastuu – Hallituksen huolellisuusvelvoitteen laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, jos kiinteistön kunnosta ei ole huolehdittu riittävästi
3. Kiinteistön arvon aleneminen – Hoitamattomat tai liian myöhään havaitut ongelmat voivat alentaa kiinteistön ja osakkeiden arvoa
4. Asumiskustannusten kasvu – Ennakoimattomat remontit johtavat usein suuriin kertakustannuksiin ja vastikkeiden korotuksiin
5. Asumismukavuuden heikkeneminen – Teknisten järjestelmien toimintahäiriöt ja rakenteelliset ongelmat vaikuttavat asumismukavuuteen
6. Vakuutuskorvausten hylkääminen – Vakuutusyhtiöt voivat evätä korvauksen, jos vahingon katsotaan johtuvan kunnossapidon laiminlyönnistä

Jos taloyhtiössä ei tehdä kuntokartoitusta, vähimmäisvaatimuksena on asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitotarveselvityksen huolellinen laatiminen. Tämä ei kuitenkaan yleensä ole yhtä kattava kuin ammattilaisen tekemä kuntokartoitus, joten suurempien korjausten yhteydessä kuntokartoitus on erittäin suositeltavaa. Kiinteistön kunnon säännöllinen seuranta ja ennakoiva kunnossapito ovat taloyhtiön edun mukaisia toimenpiteitä, jotka säästävät kustannuksia pitkällä aikavälillä ja pitävät kiinteistön arvon vakaana.

Ota yhteyttä asiantuntijoihimme

Jäikö jokin kuntokartoitukseen liittyvä asia mietityttämään? Taloyhtiösi kunnossapito on meille tärkeää. Voit varata maksuttoman kartoitusajan tai ottaa suoraan yhteyttä asiantuntijoihimme. Autamme taloyhtiötäsi saamaan selkeän kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista.